Fundos imobiliários recuperam força: saiba se é hora de investir

Por Jaqueline Mendes

O mercado de fundos imobiliários, os chamados FIIs, está se redimindo com garbo e elegância depois de dois anos de muito sufoco durante a pandemia. Pelas contas da B3, no ano passado o número de investidores chegou a 2,5 milhões, um crescimento de 20% em relação à base de 2 milhões registrada no fim de 2022. E o valor sob custódia de pessoas físicas saltou 21%, de R$ 107 bilhões para R$ 129 bilhões – 75% de todo o valor sob gestão de fundos imobiliários. O volume médio diário de negociações avançou 10%, de R$ 320 milhões para R$ 353 milhões.

Todos esses números têm embalado o índice de fundos imobiliários na bolsa neste começo de ano.
• O Ifix fechou o mês de fevereiro com valorização de 0,79% e alcançou os 3.360 pontos, o maior da série histórica do indicador desde o início, em dezembro de 2010.
• No acumulado em 12 meses, a alta é de 19,63%.
• Nesse cenário, os fundos estão alcançando captações bilionárias.
• Entre os que mais saltam aos olhos do mercado nos últimos meses estão os fundos BTG Pactual Logística (com montante de R$ 1,5 bilhão captado), XP Malls FII (R$ 1 bilhão) e Mauá High Yeld FII (R$ 900 milhões), segundo levantamento da corretora Trix.

Para Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários do Trix, esse movimento certifica a recuperação da força dos FIIs. “Entre esses eventos, a captação de R$ 1 bilhão pelo XPML, na última semana de fevereiro, vai permitir a aquisição de participações em seis shoppings do Grupo SYN Prop Tech, num montante de R$ 1,8 bilhão”, disse o especialista. “Essa potencial aquisição não apenas amplia a diversificação do fundo, mas aumenta sua exposição a ativos premium, como o Shopping Cidade São Paulo, reafirmando sua posição como uma referência no segmento de FIIs de shoppings.”

O ambiente favorável aos FIIs faz a alegria dos investidores que têm dinheiro nesses fundos, mas desperta dúvidas naqueles que ainda não embarcaram. Afinal, entrar agora, em pico de alta, pode ser um bom negócio?

Na opinião do economista Angelo Ferraretto, diretor de gestão da Integral Brei, a resposta é sim. Ele explica que os FIIs têm uma correlação inversa com a taxa de juros. Quando os juros sobem, os fundos perdem atratividade. Quando caem, os FIIs voltam a ser sedutores.

“Como estamos em um cenário de juros decrescente, a expectativa é de grande entrada de investidores em fundos imobiliários, elevando o valor das cotas”, afirmou Ferraretto. “Os imóveis ficam muito mais atrativos em um cenário de juros baixos. É mais fácil de vender e de locar. É o que estamos vendo agora. Então, até o primeiro semestre de 2025, pelo menos, a perspectiva é muito positiva.”

“Essa potencial aquisição não apenas amplia a diversificação do fundo, mas também aumenta sua exposição a ativos premium.”
Leonardo Garcia, analista da Trix

Nem mesmo a temida crise do varejo físico parece desanimar o segmento de fundos imobiliários. A razão é simples, segundo Ferraretto. Os recursos dos FIIs estão concentrados em shoppings, não em lojas de rua. “Os shoppings estão se tornando mais centros de lazer e serviços, com salões de beleza e academias, do que centro de compras. Isso tem ajudado muito a reduzir a vacância e a elevar a rentabilidade com os aluguéis, semelhante à valorização dos centros logísticos e das regiões corporativas”, disse.

MERCADO

Além dos FIIs, o mercado imobiliário como um todo tem crescido forte na B3. No ano passado, foram movimentados R$ 533,3 bilhões em outras modalidades de renda fixa, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), além dos ETFs (fundos de índice) atrelados aos FIIs.

Esse mercado reúne pouco menos de 4,5 milhões de investidores, com um saldo médio de R$ 6,1 mil, o que mostra um potencial de crescimento ainda maior para o mercado de fundos imobiliários, que busca formas de atrair essas pessoas que já estão no mercado secundário, mas ainda não iniciaram a aquisição de cotas de FIIs.