Construtora Plano&Plano cresce na carona do Minha Casa, Minha Vida

Por Allan Ravagnani

Rodrigo Von sempre foi obstinado. Na infância, queria ser o melhor aluno da escola, era competitivo nos esportes e dava o melhor de si em tudo o que fazia. Após formado, estava constantemente insatisfeito com seus salários e a falta de valorização de seus empregadores. “Um belo dia a ficha caiu”, disse ele, que foi trabalhar por conta própria fazendo reformas, carregando cimento no carro, atuando em serviços de encanador e negociações com os donos das obras. Foi ao longo dessa jornada que Von teve outra virada de chave em sua vida. Mais precisamente quando seu caminho se cruzou com o de Rodrigo Luna, que havia acabado de criar uma empresa de serviços de engenharia e, juntos, fundaram a Plano&Plano, em 1997, para construir casas.

Ao longo desses 27 anos, a construtora cresceu, passou a construir prédios, recebeu investimento da Cyrela – que hoje é dona de 33% da empresa –, ganhou prêmios de engenharia, abriu o capital na bolsa, fundou um instituto e acertou, na mosca, seu público-alvo.

Hoje, a Plano&Plano atua majoritariamente na Grande São Paulo, para o segmento de média e baixa renda, em bairros estrategicamente escolhidos com boa infraestrutura de transporte e tem 75% de seu valor geral de vendas proveniente de construções para o programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal.

Em uma tarde de julho, o presidente da companhia, Rodrigo Von, e o diretor financeiro, João Hopp, receberam a equipe da DINHEIRO para uma conversa sobre a empresa, o instituto e perspectivas para o futuro da companhia. “A empresa está bombando, acelerando, desde 2020 [data do IPO] só evoluiu, na governança, nas relações, em crescimento econômico, mas junto com isso também estamos tendo muito mais trabalho para seguir no caminho certo”, afirmou o CEO. “Vamos ter um 2024 melhor do que 2023”, disse Von. Não é pouco.

O ano de 2023 foi considerado um marco para a companhia, com resultados operacionais e financeiros sem precedentes.
• Foram R$ 3,5 bilhões em lançamentos, 85% acima do ano de 2022, e R$ 3,07 bilhões em vendas líquidas, alta de 81% ante o ano anterior.
• Foi também em 2023 que o Minha Casa elevou o teto de R$ 264 mil para R$ 350 mil, enquadrando novos clientes.
• Foi também em 2023 que a construtora anunciou a contratação de 3.640 unidades do programa habitacional “Pode Entrar”, da prefeitura de São Paulo, que correspondem a um VGV de R$ 566 milhões.

A projeção de Von – lembrando que a companhia não divulga guidance – parece estar se concretizando.
• No segundo trimestre de 2024, a Plano&Plano atingiu volume recorde de 11 lançamentos para o mercado privado, totalizando um VGV de R$ 1,06 bilhão, incluindo permuta física, um aumento de 80,7% em relação ao mesmo período de 2023.
• O tíquete médio também aumentou, de R$ 222 mil para R$ 230 mil. As vendas avançaram 37,7% e o indicador de Vendas Sobre Oferta (VSO) foi de 56%, um acréscimo de 6,8 pontos percentuais na comparação anual.
• No primeiro semestre deste ano, o estoque de terrenos da construtora tinha um potencial de vendas de R$ 17,8 bilhões, em uma área de 977 mil metros quadrados.
• Ao longo do segundo trimestre, a companhia comprou sete novos terrenos em São Paulo. O total de canteiros sob gestão da empresa era de 57, com 25.173 unidades em construção até o final de junho.

O diretor financeiro João Hopp afirmou que o setor de construção civil como um todo sofreu depois da pandemia, diante dos saltos da inflação e no custo dos insumos para construção, ruptura de fornecimento, mas que, no entanto, houve uma ressignificação do conceito de casa própria. “Com a inflação, muita gente acabou sendo desenquadrada do perfil do Minha Casa, Minha Vida, então o ajuste feito pelo governo em 2023 foram super importantes e deram uma dinâmica muito boa, aumentando a demanda”, disse. A Plano&Plano tem 75% de seu VGV em obras do Minha Casa.

AMOR PAULISTANO

Segundo Von, somente em São Paulo há um déficit habitacional de 400 mil unidades, um enorme espaço para crescimento. “O mercado paulistano está extremamente aquecido, uma demanda que cresce junto com o que eu consigo produzir. E nós estamos vendo com muito bons olhos o Minha Casa, que tem uma grande particularidade, que é não ser impactado diretamente pela movimentação da taxa Selic. O programa tem os juros dele, de 4,5% a 8%, financiado pela Caixa, então temos uma certa estabilidade nesse segmento”, apontou.

A história da construtora com São Paulo é sólida, 95% das obras estão na capital paulista. A construtora tem alguns terrenos na região metropolitana e chegaram a atuar fora da cidade até 2015, quando mudaram a estratégia e focaram na cidade. “Nós conhecemos muito bem esse mercado, a cidade tem uma população muito grande com carteira assinada. Além disso, temos duas décadas empreendendo aqui, o que nos dá uma vantagem competitiva. Conhecemos a história, os bairros, as ruas, os desejos dos clientes além de termos nossa própria técnica construtiva”, disse Von.

TERRENOS

A Plano&Plano é uma empresa asset light, leve em ativos, que vem nos últimos 27 anos adquirindo seus terrenos na base da permuta. Segundo os executivos, a empresa está acostumada a comprar os terrenos para pagar no futuro, com isso seu landbank de R$ 17 bilhões, garante mais quatro anos de obras para a empresa.

Sobre a questão da valorização imobiliária e da nova Lei de Zoneamentos da capital, disseram que não estão tendo nenhum problema na compra dos terrenos. “A briga maior está com as empresas de média e de alta renda, que querem os locais mais disputados, nós não, a gente procura terrenos próximos de grandes eixos de transporte que facilita a vida do morador e atrai um grande público interessado, nosso business começa no terreno”, disse Hopp.

O segundo desafio das construtoras seria o financiamento, mas segundo Hopp, o dinheiro do Fundo de Garantia (FGTS), que estava previsto para R$ 80 a R$ 90 bilhões, pode ser expandido para até R$ 125 bilhões, segundo promessas. “Não teremos problemas de funding para 2024”, afirmou o diretor financeiro. Em relação à parcela de 20% a 25% dos clientes do segmento de média e alta renda, a taxa Selic em alta traz algum impacto para a companhia, com a taxa em 10,50% ao ano.

No entanto, segundo os executivos, as mudanças recentes no sistema de habitação, não só no Minha Casa, impulsionaram os negócios da empresa. “A Plano&Plano tinha foco nas faixas 2 e 3 do MCMV, porque a renda estava melhor enquadrada, mas depois das mudanças nas regras, com a implementação da faixa 1 urbana ficou muito mais viável, que trouxe famílias com renda mensal de R$ 2.640, além do FGTS Futuro, teto de R$ 350 mil e do Regime de Tributação 1 (RET1) [modalidade tributária aplicada no setor imobiliário, para a simplificar e reduzir a carga tributária de incorporadoras e construtoras, unificando quatro tributos (IRPJ, CSLL, COFINS e PIS) em um imposto]”.

EFICIÊNCIA

Não são só os incentivos que constroem uma história de sucesso. Segundo Rodrigo Von, que tem orgulho de sua formação de engenheiro, a eficiência da Plano&Plano é um de seus maiores diferenciais. “Não é fácil você construir um prédio de 25 andares, com tíquete de R$ 190 mil, e ainda ter rentabilidade”, afirmou.

De acordo com ele, um incorporador comum compra um terreno, faz o projeto com um arquiteto e só chama o engenheiro para dar o preço da obra. “Com a gente é quase o contrário, a engenharia determina qual é a planta mais eficiente, com custo de construção mais enxuto possível, e depois entregamos para a incorporação colocar uma maquiagem no projeto”, completou.

Para o engenheiro, se o projeto nasce errado, há uma enorme dificuldade de recuperar o prejuízo. “Tem que ser o contrário, a gente nasceu como empresa de engenharia, prestando serviço, a gente precisava ganhar concorrências, de forma que hoje nós somos uma das construtoras que mais entende de alvenaria estrutural do País”, finalizou.

Minha casa bate recorde

Em 2023, 492 mil famílias foram beneficiadas pelo programa Minha Casa, Minha Vida, número 28% maior na comparação com 2022. Esse avanço, que superou o recorde anterior de 462 mil imóveis financiados em 2015, será divulgado no balanço de 2023 na próxima reunião do conselho do FGTS, em 17 de setembro. As incorporadoras listadas na Bolsa, envolvidas no programa, também tiveram vendas recordes no segundo trimestre de 2024.
• Cury, Direcional, MRV e Plano & Plano alcançaram altos volumes de vendas entre abril e junho, conforme as prévias operacionais, impulsionadas pelos incentivos do governo federal e dos estados.
• A Tenda, apesar de não ter atingido novos recordes, também apresentou aumento significativo nas vendas.

No total, essas cinco incorporadoras somaram vendas líquidas de R$ 7,2 bilhões no segundo trimestre de 2024, um crescimento de 33,4% em comparação ao mesmo período de 2023. Além disso, todas as empresas aceleraram o lançamento de novos projetos, avaliados em R$ 7,1 bilhões, aumento de 31,8%.