Fundos imobiliários no fundo do poço

Por Jaqueline Mendes

Parecia um mapa do tesouro: investir em imóveis para ter retorno com aluguéis sem comprar um tijolo sequer. Foi assim que os Fundos de Investimento Imobiliários, dos chamados FIIs, ganharam fama no País nos últimos anos. Mas o caminho do retorno garantido tem levado muita gente para uma emboscada. Afetados por fechamento de lojas no varejo, galpões logísticos ociosos ou dificuldades em manter pontos de venda em shoppings, os FIIs entraram em uma trajetória de queda nos últimos dois meses, principalmente.

O IFIX, principal índice do mercado de fundos imobiliários, terminou o mês de outubro como o de pior resultado do ano, com queda de 3,06% na comparação com o fechamento de setembro, que já havia caído 2,58%. No acumulado do ano, a perda é de 3,22%. O IFIX é o principal índice do mercado de fundos imobiliários. Sua carteira teórica conta com 114 FIIs de todos os segmentos, selecionados pela B3 a partir de indicadores como valor patrimonial, regularidade nos dividendos e liquidez das cotas, entre outros fatores.

Segundo especialistas ouvidos pela reportagem, o desempenho dos FIIs nos últimos dois meses foi impactado também por fatores macroeconômicos, como:
● o aumento da taxa Selic,
● repiques da inflação,
● os atuais níveis dos juros futuros,
● e as preocupações em relação ao cenário fiscal brasileiro.

“Em um ambiente adverso para os FIIs, as cotas tendem a apresentar maior volatilidade, o que pode levar à perda de valor investido pelos investidores”, afirmou o analista Renato Pires. “No entanto, assim como em ciclos anteriores, isso faz parte da dinâmica de mercado e pode representar uma oportunidade de continuar aproveitando os rendimentos dos FIIs”, disse.

Pires recomenda priorizar investimentos em fundos com portfólios mais robustos e com maior potencial de valorização em ativos subavaliados. Em outubro, que foi o pior mês dos últimos dois anos, o segmento de renda urbana registrou a menor desvalorização, de 1,61%. Por outro lado, os fundos de logística tiveram a maior queda, com desvalorização média de 5,81%.

Para Fernanda Violati, especialista em fundos imobiliários, a elevação da Selic em 0,5 ponto percentual, alcançando 11,25% ao ano na quarta-feira (26), incentivou a migração de investidores para a renda fixa, que oferece mais segurança e maior rentabilidade neste momento. Apesar disso, ela acredita que os piores momentos para os FIIs podem ter ficado para trás. “Em minha análise, o mercado já absorveu os potenciais aumentos da Selic, o que deve reduzir a volatilidade em novembro”, explica Violatti. “Com quedas menos acentuadas e de forma mais pontual, os FIIs com bons fundamentos e preços subavaliados se tornam mais atrativos, melhorando o retorno para os cotistas”, complementa.

Em outras palavras, embora o gráfico ao lado mostre algumas barras vermelhas, investir em FIIs agora, em um ciclo de baixa, pode ser uma boa opção para quem enxerga opções de retorno no médio prazo ou que pretende ampliar sua exposição no segmento. “Depois de duas quedas fortes, vejo que há FIIs em promoção para se investir”, disse o analista Fábio Pereira, da Money Capital. “Não podemos colocar todos os fundos numa única cesta e generalizar. Há ativos bons disponíveis, outros nem tanto.”

O FII Pátria Prime Offices (HGPO11), que aprovou a venda de todo o portfólio do fundo, registrou um aumento de 5% em outubro, liderando as altas entre os componentes do índice Ifix. Por outro lado, o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) apresentou a maior queda do período, com desvalorização de 23%.