Minha casa,minha garantia

Por Jaqueline Mendes

Em terra de juros altos, quem tem imóvel quitado é rei. Ao menos para os bancos. Modalidade muito popular nos Estados Unidos, mas escanteada pela grande maioria no Brasil durante anos, o home equity, crédito com imóvel como garantia, vem ganhando espaço por aqui. A principal razão é a possibilidade de obter juros menores e com prazos mais alongados. Ao utilizar um imóvel como garantia do empréstimo, os bancos abatem do spread parte dos riscos de inadimplência. Tanto é que o montante de crédito concedido por meio do home equity ultrapassou R$ 6 bilhões neste ano, distante dos R$ 255 bilhões em crédito imobiliário, mas uma alta de 250% em quatro anos, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Embora exista deste 2007, quando a modalidade foi incluída no Sistema de Financiamento Imobiliário pelo Banco Central, por meio da resolução Bacen nº 4.676/2018, o home equity, ou Crédito com Garantia de Imóvel (CGI), ganhou impulso com a entrada em vigor neste ano do Marco das Garantias de Empréstimos (PL 4.188/2021). A nova lei reformula as normas que regulamentam tais contratos com o objetivo de diminuir o risco de inadimplência do devedor e, assim, reduzir o custo do crédito. A regulamentação da desjudicialização era o principal núcleo do projeto. Antes, os credores precisavam ir à Justiça para cobrar os bens dados como garantia em caso de inadimplência.

Por isso, em alguns bancos o crescimento da modalidade tem sido exponencial. É o caso do C6 Bank. Segundo Artur Azevedo, chefe de Home Equity do banco, de janeiro a outubro deste ano houve alta de 207% nos contratos, passando de uma carteira de R$ 75 milhões para mais de R$ 230 milhões no período. Detalhe: toda a operação é totalmente digital, com possibilidade de negociação pelo WhatsApp, uso de assinatura eletrônica e mais recentemente o registro em cartório 100% digital. “A expectativa do C6 Bank é estar entre os líderes de mercado nessa modalidade”, disse Azevedo. “Nossa meta é expandir a carteira de crédito de home equity para R$ 1 bilhão em até dois anos, com juros atrativos e sem burocracia”, afirmou. As principais vantagens, segundo ele, são os juros mais baixos e os prazos maiores de pagamento. O crédito com garantia de imóveis pode ser pago em até 240 meses com taxas que chegam a ser mais vantajosas que a do crédito consignado, a depender do perfil do cliente. Com prazo mais longo que outras modalidades de empréstimo, o cliente pode negociar parcelas. O limite do empréstimo também é uma vantagem. No C6 Bank é de até 60% do valor do imóvel.

“Nossa meta é expandir a carteira de crédito de home equity para R$ 1 bilhão em até dois anos, com juros atrativos e sem burocracia” Artur Azevedo chefe de home equity no C6 Bank

BANCÕES No Itaú, o volume emprestado da modalidade cresceu 20% nos últimos 12 meses, muito acima das demais modalidades de crédito do sistema financeiro, com avanço de 8%, segundo Thales Ferreira Silva, diretor de Crédito Imobiliário, Consórcio e Veículos. “Nossa missão é fazer com que esse produto seja cada vez mais compreendido pelas pessoas”, disse o executivo. “Queremos ressignificar o imóvel como uma alternativa vantajosa para os brasileiros e uma opção relevante para alcançarem seus sonhos e se reestruturarem financeiramente, substituindo dívidas mais caras pelo crédito com garantia de imóvel.” Até setembro deste ano, o banco concedeu R$ 1,2 bilhão em crédito por meio dessa modalidade, o que representa um avanço de 37% sobre o mesmo período de 2022.

Já no Santander, onde modalidade é chamada de UseCasa, o home equity atingiu no terceiro trimestre deste ano uma carteira de R$ 4,3 bilhões, volume 12% maior se comparado a igual período de 2023. O banco atingiu 21% de market share em agosto, segundo a Abecip, no embalo dos empréstimos da modalidade UseImóvel, voltado à Pessoa Jurídica, que apresentou crescimento de 116% na carteira de crédito em 12 meses.

Para Douglas Duek, CEO da Quist Investimentos e especialista em estruturação de empresas e mercado financeiro, o tomador do empréstimo precisa colocar na balança das vantagens e desvantagens da modalidade. “Os juros são atrativos, com taxas mais baixas do que cartões de crédito ou empréstimos pessoais, e os prazos são mais longos. Isso permite que os proprietários acessem recursos significativos”, disse. Outro fator a ser considerado, na avaliação do economista Ricardo Igarashi, professor da Faculdade do Comércio, é o custo da operação. Além dos riscos de perder parte do patrimônio, em caso de dificuldade no pagamento das parcelas, os custos associados a esses empréstimos costumam ser mais elevados. “Como o banco tem custos para fazer análise do imóvel, há gastos com a operação que outros empréstimos não têm. É preciso fazer as contas para saber se vale a pena.”